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Antes siquiera de haber salido por la boca del metro, puede que una inmobiliaria ya le haya enseñado el piso de su vida en Carabanchel. No importa si lo hace por la parada de Marqués de Vadillo o un kilómetro y medio más arriba, por Oporto, dos carteles publicitarios junto a los tornos de ambas estaciones le detallarán las virtudes de un par de viviendas privilegiadas y próximas, de 140 y 180 metros cuadrados respectivamente, por 240.000 o 420.000 euros, según elija.
En el caso de que las ofertas no le resulten convincentes, al llegar a la superficie e incorporarse a la calle de General Ricardos, da igual si sube o si baja la vía, da igual si lo hace por la derecha o por la izquierda, a su disposición encontrará 26 oficinas inmobiliarias ―una cada 60 metros― y a unos 110 agentes ―uno cada 14 metros― para vender o comprar su casa. Este tramo de apenas 1.500 metros en Carabanchel Bajo es la calle de Madrid con mayor presencia por metro cuadrado de este tipo de negocios, donde el mercado de la vivienda se muestra en su máxima expresión y donde la feroz competitividad entre los captadores de pisos —el bien más preciado de la ciudad— se hace más palpable.
El paseo de Extremadura, con 14; la calle de Camino de Vinateros, con 15; la calle de Alcalá, con ocho entre Suanzes y El Carmen; el paseo de las Delicias, con 15; o Bravo Murillo, con 18 en cuatro kilómetros, son algunas de las otras vías con gran concentración.
—Si no estás aquí, no eres nadie. Carabanchel antes era las afueras, ahora está en el centro de Madrid y el metro cuadrado vale 2.000 o 3.000 euros menos que dentro de la M-30.
Lo explica Héctor López, responsable de la inmobiliaria Puerta Bonita —la más cercana al metro Oporto por la acera de los pares— mientras desde su ordenador actualiza en Idealista el número de viviendas a la venta en este lunes de finales de septiembre. Según el portal inmobiliario son 619, aunque López cree que son muchas menos, pues las grandes franquicias tienen anuncios repetidos.
“En condiciones normales debería haber entre 1.700 y 1.900. Es una oferta paupérrima para toda la demanda que hay. Ahí es donde se forma esta jungla”, confiesa. Cuestionado por la motivación de todas estas agencias para instalarse en esta mítica avenida, a pesar de no haber casi pisos para vender, el hombre razona el fenómeno sin titubeos.
“Hay poco producto en general, no solo aquí, pero se vende absolutamente todo. Eso acaba generando mucho movimiento y mucha rotación si los precios son un poco más asequibles, como es el caso de esta zona. Eso es en el fondo lo que nos interesa”, comenta López, que lleva 22 años en el mismo emplazamiento y que ahora ve cómo tiene en la puerta de su casa el mercado más caliente de la capital de España.
Desde la cafetería Por Fin, Alberto R., un joven asesor financiero de 31 años que trabaja en una intermediaria de la zona entre las inmobiliarias y los bancos para obtener los créditos, explica que, para entender este bum de agencias, hace falta poner sobre la mesa dos relatos distintos pero complementarios.
“Por un lado, está lo que las inmobiliarias patrocinan. Que Carabanchel se ha puesto de moda desde que en la revista _Time Out _se publicó que era el tercer mejor barrio del mundo, que se está revalorizando por Madrid Río, por las galerías de arte y por la colonia de los artistas en el Tercio Terol. Sí, todo eso es cierto, pero…”, comenta antes de hacer una pausa.
“También hay que contar que aquí los márgenes de rentabilidad para las inmobiliarias son altísimos, más si cabe con los precios de los pisos están por encima del valor real. Además, el nivel sociocultural medio en Carabanchel es mucho más bajo que en el barrio de Salamanca, por ejemplo, y eso facilita las operaciones. Muchas son personas mayores no cualificadas a las que se les está cobrando porcentajes de más del 6%, una barbaridad. Es muy bonito lo de que el barrio está en auge, pero las agencias se colocan aquí porque son conscientes de todo lo otro. Aquí se trabaja al por mayor. Cuanto más, mejor”, añade.
“Ellas acompañan los movimientos de los ciudadanos. Desde hace ya varios años se está produciendo un flujo migratorio dentro de Madrid. Los del centro se han bajado a Lavapiés, los de Lavapiés a Arganzuela, y los de Arganzuela ahora ya no pueden comprar ahí y están cruzando el río hasta Marqués de Vadillo, donde sus vecinos de toda la vida se marchan a Oporto. Es un efecto dominó que va a continuar. Nadie sabe hasta dónde”, sentencia.
Según los últimos datos del Ayuntamiento de Madrid de 2023, casi el 25% de la población de Carabanchel tiene más de 60 años. Es en las personas mayores de los barrios obreros en quienes las agencias inmobiliarias se focalizan. Su modelo de negocio se basa, en general, en vender muchos inmuebles a precios más económicos que los del centro de Madrid y obtener un porcentaje más alto en la compraventa, que puede ir desde el 3% hasta el 9%.
Aquí, las operaciones derivadas de herencias pueden cerrarse en pocas semanas o incluso días. “Vendemos basura para basureros”, afirma A. F., un hombre de 32 años que trabaja en uno de los franquiciados de la zona y que prefiere no dar su nombre tras reconocer que “no pueden ser hipócritas”. “Esta es una zona en la que, si trabajas bien, puedes sacar mucha pasta. Nosotros debemos mantener un perfil bajo, no puedes venir aquí con tu Mercedes después de haberle sacado 15.000 euros a una anciana que se va a una residencia. Tienes que mantener esa discreción para que no se te caiga la cara de vergüenza”, asume.
LA COMPETITIVIDAD DE LOS JÓVENES AGENTES INMOBILIARIOS
General Ricardos es la arteria central de Carabanchel y el mejor escaparate. Todo el que va o viene de algún sitio pasa
irremediablemente por aquí. Eso lo saben bien las agencias, que buscan con ahínco la mejor ubicación. Sin embargo, la localización no es garantía de éxito ante esta escasez de oferta y la proliferación de portales inmobiliarios digitales. Para convertirte en el más poderoso del lugar hace falta recorrer las calles palmo a palmo y tener mil ojos a tu disposición.
Tras los cristales de la oficina de Tempocasa donde se publicitan los pisos vendidos —algunos en un día, según la inmobiliaria— Giovanni Malfatti, de 29 años, dirige bajo unos exigentes objetivos semanales a los cinco hombres que tiene a su servicio: Paúl Ríos, de 25 años; Érik Rojas, de 30; Christian Gómez, de 28; y Daniel Pineda, de 30, al que acompaña su hermano menor, Kevin. El ambicioso propósito para estos siete días consiste en hacer 1.233 contactos
—vecinos nuevos con los que se ha hablado—, lograr 28 noticias —viviendas a la venta descubiertas— y realizar 19 tasaciones de inmuebles, tres al día como mínimo.
“Trabajamos al máximo, como un tractor, abarcando todo lo que se pueda. Según nuestros cálculos, una de cada 108 personas en San Isidro, que tiene 40.000 habitantes, vende un piso. Es una relación alta. Digamos que esto es una torta enorme y el objetivo de todos es hacernos en el trozo más grande posible”, argumenta Malfatti, que nació en Colombia y se mudó a Italia para iniciarse en esta agencia inmobiliaria después de estudiar para controlador de vuelo.
“La razón por la que muchos hombres jóvenes se meten a este mundo es que aquí se gana en función de lo que consigues. Cuanto más hagas, más vas a aportar, es la ley de los números. En otra empresa puedes tardar 20 años en tener un puesto de responsabilidad, aquí, si lo haces bien, cada tres o cuatro años vas cambiando de rol y antes de los 30 puedes ser el jefe de una oficina”, expresa.
La escasez de oferta y las numerosas inmobiliarias a su alrededor podrían resultar un problema, aunque para Daniel Pineda son un incentivo. “Donde más hay es donde más dinero se puede hacer. Si hay competencia y el piso te lo llevas tú, demuestras quién manda de verdad”, cuenta. En esta agencia, el sueldo base del trabajador es de unos 1.000 euros y el resto va en función de los objetivos. De cada operación, el empleado se lleva el 10% del beneficio de lao empresa, que suele ser del 3% del vendedor y el 4% del comprador.
Pineda asegura que le encanta su trabajo y que, en unos meses, espera estar ingresando unos 5.000 euros mensuales. Para ello, en ocasiones deberá servirse de maniobras mal vistas dentro del sector, pero que todos reconocen practicar. Por ejemplo, Pineda ha detectado recientemente a través de Idealista un bajo exterior a la venta con otra inmobiliaria, en el número 32 de Alejandro Sánchez.
Aun así, el agente se está intentando poner en contacto con el propietario para hacerle una mejor. “La agencia no es de la zona, por eso le doy cacería. Es el negocio. Le diré al propietario que los clientes que le han conseguido son pocos y que me dé la oportunidad de traerle el doble en una semana. Si el resto se confía, ahí estoy yo”, advierte. “Tan importante es captar un piso, como saber protegerlo de los demás”.
